BFH: Übernahme eines (noch nicht eingetragenen) Wohnungsrecht erhöht die Grunderwerbsteuer – keine „dauernde Last“ i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG
Mit Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22) hatte der BFH zu entscheiden, ob sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um den kapitalisierten Jahreswert eines vom Käufer übernommenen persönlichen Wohnrechts erhöht. Ferner war zu klären, ob ein solches Wohnungsrecht als „dauernde Last“ i.S.d. § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG anzusehen ist.
Sachverhalt
Die Klägerin erwarb am 26.5.2021 zwei Grundstücke zu einem Kaufpreis von 133.000 €, wovon 30.000 € auf Inventar entfielen. Eines der Grundstücke war mit einem Zweifamilienhaus bebaut, in dem die Klägerin bereits seit 1995 als Mieterin wohnte.
Dem Bruder der Verkäuferin war bereits im Jahr 2003 ein lebenslanges unentgeltliches Wohnungsrecht an einer Wohnung des Hauses bewilligt worden. Die Eintragung wurde am 4.5.2021 beantragt und am 4.6.2021 – also nach Abschluss des Kaufvertrags – vollzogen.
Im Kaufvertrag wurde das Wohnungsrecht als bestehende Belastungen aufgeführt.
Das Finanzamt erhöhte die Bemessungsgrundlage um den kapitalisierten Jahreswert des Wohnungsrechts (146.328 €). Die Klägerin wandte ein, der Kaufpreis entspreche bereits dem Verkehrswert und das Wohnungsrecht sei als dauernde Last nicht zu berücksichtigen. Das FG wies die Klage ab – und der BFH bestätigte diese Entscheidung.
Entscheidungsgründe
Der BFH stellt zunächst klar, dass die Übernahme des Wohnungsrechts eine „sonstige Leistung“ im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG darstellt. Maßgeblich sei nicht, ob das Recht im Zeitpunkt des Kaufvertrags bereits dinglich entstanden war, sondern ob die Verpflichtung zur Einräumung bereits in der Person der Verkäuferin angelegt war und vom Erwerber übernommen wurde. Dies war hier der Fall. Die Klägerin habe sich vertraglich verpflichtet, das Wohnungsrecht zu übernehmen und damit eine zusätzliche Gegenleistung erbracht. Dass das Wohnungsrecht erst nach Abschluss des Kaufvertrags eingetragen wurde, ändere daran nichts.
Weiterhin lehnt der BFH eine Qualifizierung des persönlichen Wohnungsrechts als „dauernde Last“ im Sinne des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG ab. Dauernde Lasten seien nur solche Belastungen, deren Wegfall in absehbarer Zeit nicht zu erwarten sei und die deshalb als dauerhaft wertmindernde Eigenschaft des Grundstücks empfunden würden. Persönliche Wohnungsrechte und persönliche Nießbrauchrechte seien hingegen höchstpersönliche Rechte, die mit dem Tod des Berechtigten erlöschen und daher gerade nicht dauerhaft auf dem Grundstück lasten. Der BFH knüpft damit an seine gefestigte Rechtsprechung (vgl. BFH Urteil II 74/63 v. 22.6.1966, BeckRS 1966, 21005634) an, wonach unvererbliche und nicht übertragbare Nutzungsrechte keine dauernden Lasten darstellen. Folgerichtig scheidet ein Ausschluss aus der Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG aus.
Praxishinweis
Für die Praxis verdeutlicht das Urteil, dass die Übernahme persönlicher Nutzungsrechte regelmäßig zu einer erheblichen Erhöhung der grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage führen kann. Dies gilt unabhängig davon, ob das Recht bereits eingetragen ist oder erst nach Vertragsschluss eingetragen wird. Entscheidend ist allein, dass der Erwerber die Belastung übernimmt und sie wirtschaftlich als Entgelt für das Grundstück anzusehen ist. Berater sollten daher bei der Gestaltung von Grundstückskaufverträgen sorgfältig prüfen, ob eine Belastung tatsächlich die Voraussetzungen einer dauernden Last erfüllt oder ob sie – wie im Regelfall bei persönlichen Wohnungs- und Nießbrauchrechten – steuererhöhend wirkt, da mit einem Wegfall der Belastung in absehbarer Zeit zu rechnen ist. Das Urteil zeigt zudem, dass der BFH sowohl hinsichtlich des persönlichen Charakters solcher Rechte als auch hinsichtlich des maßgeblichen Zeitpunkts der Belastung eine klare Linie verfolgt. Fehler in der Vertragsgestaltung können daher zu erheblichen steuerlichen Mehrbelastungen führen. Dabei kann es sinnvoll sein, vor einer Übertragung über eine Abfindung, Löschung oder Umgestaltung des Nutzungsrechts nachzudenken, um unerwartete Steuerfolgen zu vermeiden.
