Versagung der Steuerbefreiung für das Familienheim bei verspätetem Einzug
Die Steuerbefreiung für das sog. Familienheim in den § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG hat in der Praxis eine große Bedeutung. Um die Steuerfreiheit zu erlangen, sind hierfür je nach Erwerber (Ehegatte oder Kinder) sowie Erwerbsform (zu Lebzeiten oder von Todes wegen) verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. In den Fällen des Erwerbs von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist dabei u.a. Voraussetzung, dass der begünstigte Erwerber nach dem Erbfall das Objekt „unverzüglich“ zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt. Über die Erfüllung des Tatbestandsmerkmals der „unverzüglichen Bestimmung zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ hatte kürzlich das FG München mit Urteil 4 K 1677/24 vom 7.1.2026 in einem Fall zu entscheiden, in dem der Einzug erst mehr als zweieinhalb Jahre nach dem Erbfall erfolgte.
Sachverhalt
Der Kläger im Streitfall beerbte im August 2021 seinen verstorbenen Vater. In den Nachlass fiel u.a. eine Doppelhaushälfte, in der der Erblasser bis zu seinem Tod gewohnt hatte. Im November 2021 begann der Kläger in Eigenregie mit der Renovierung der Immobilie. Die Renovierungsarbeiten liefen jedoch wegen des Umfangs der Tätigkeiten und der nur begrenzten Zeit des Klägers (Berufstätigkeit, Urlaubssperre, familiäre Verpflichtungen) sehr schleppend. Ab Mai 2022 stand für den Kläger fest, dass die geplanten Umbaumaßnahmen weder finanzierbar noch umsetzbar waren. Im September 2022 fasste der Kläger den Entschluss, Angebote für gewisse Teilarbeiten einzuholen. Im März 2023 schlossen der Kläger und seine Frau dann einen Darlehensvertrag mit der Bank zur Finanzierung der Umbaukosten. Die Immobilie wurde vom Kläger während der Umbauarbeiten nur tageweise bewohnt, der Lebensmittelpunkt lag weiterhin woanders. Erst ab April 2024 befand sich der Lebensmittelpunkt des Klägers in der vererbten Immobilie. Das Finanzamt versagte dem Kläger die von ihm geltend gemachte Steuerbefreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Entscheidung des FG München
Das FG München gab dem Finanzamt im Streitfall Recht und wies die Klage als unbegründet ab. Der Kläger habe das streitgegenständliche Objekt nicht unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.
Um das Erfordernis des unverzüglichen Einzugs in das Objekt zur Gewährung der Steuerbefreiung einzuhalten, gewährt die Rechtsprechung regelmäßig eine Frist von sechs Monaten. Dieser Zeitraum wird grundsätzlich für ausreichend erachtet, um den Entschluss zu fassen, den eigenen Hausstand aufzulösen und in die durch den Erbfall erworbene Immobilie einzuziehen.
Wird die Selbstnutzung der Wohnung erst nach Ablauf von sechs Monaten aufgenommen, kann ebenfalls eine unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung i.S. der Norm vorliegen. Allerdings muss der Erwerber in diesem Fall gesondert darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Dabei gilt im Falle der Renovierungsbedürftigkeit der Immobilie, dass der Erwerber die entsprechenden Arbeiten zeitlich so zu fördern hat, dass es nicht zu Verzögerungen kommt, die nach der Verkehrsanschauung unangemessen sind. Hierfür trägt der die Steuerbefreiung begehrende Erwerber die objektive Beweislast.
Das Gericht kommt vor dem Hintergrund dieser – hier nur grob skizzierten Maßstäbe – zu dem Ergebnis, dass die vom Kläger vorgetragenen Gründe für den verspäteten Einzug keine beachtlichen (gewichtigen) Gründe sind, die die Gewährung der Steuerbefreiung rechtfertigen. Vielmehr handele es sich um privat motivierte, im Einflussbereich des Klägers liegende Gründe (Fehleinschätzungen und Fehlplanungen hinsichtlich des Umfangs und der Kosten der Renovierung), die zu einem verzögerten Einzug in die streitgegenständliche Doppelhaushälfte geführt haben. Der Kläger konnte insbesondere nicht konkret darlegen, wann welche Arbeiten an dem Objekt (in Fremd- oder Eigenregie) erbracht wurden und nach welchem Zeit- oder Ablaufplan die Sanierung durchgeführt werden sollte.
Praxishinweis
Die Bedeutung der Gewährung der Steuerbefreiung für das Familienheim ist in der Nachfolgeplanung nicht zu unterschätzen. Mit der Gewährung der Steuerbefreiung ist es zum Beispiel möglich, die zu Wohnzwecken genutzte Immobilie steuerfrei an die Kinder oder den Ehegatten zu verschenken oder zu vererben und zugleich die persönlichen Freibeträge des § 16 ErbStG für anderweitige Erwerbe auszunutzen. Das kann für die Nachfolgeplanung von Vorteil sein, wenn neben der Immobilie noch weiteres Vermögen besteht, das bspw. im Erbfall übergehen soll. Damit die Immobilie von der Steuerbefreiung erfasst wird, ist jedoch darauf zu achten, die verschiedenen Tatbestandsmerkmale der (für die jeweilige Konstellation einschlägigen) Steuerbefreiung in § 13 Abs. 1 Nr. 4a-4c ErbStG einzuhalten.
Im Erbfall sollte der Erwerber der Immobilie dafür sensibilisiert werden, dass die Steuerbefreiung für das Familienheim an die unverzügliche Bestimmung zur Selbstnutzung der Immobilie/Wohnung geknüpft ist. Sofern die von der Rechtsprechung aufgestellte Sechsmonatsfrist zum Einzug in das Objekt absehbar nicht eingehalten werden kann, sollten die Gründe für den verspäteten Einzug genauestens dokumentiert werden. Bestenfalls ist die hinterlassene Wohnung zeitnah zu räumen bzw. zu entrümpeln sowie Angebote für etwaig anfallende Renovierungsarbeiten einzuholen. Hilfreich kann auch ein aufgestellter Zeit- und Ablaufplan sein, der eine Darstellung der notwendigen Arbeiten und den zeitlichen Horizont deren Ausführung enthält. Mit einem solchen „Sanierungsplan“ kann auch überlegt werden, frühzeitig auf das Finanzamt zuzugehen und mit diesem (unverbindlich) eine Abstimmung über die weitere Vorgehensweise zu treffen.
